NPL채권 매입.매각

NPL이란?

NPL은 Non Performing Loan의 약자로서 부실채권이라고 하며, 금융기관의 대출금 중 3개월 이상 이자가 미납되어 회수가 어려운 채권을 말합니다. 금융기관에서는 자산의 건전성(BIS비율)을 높이기 위해 3개월 이상 연체된 채권을 매각, 유동화하여 회계상 손실 처리를 합니다. ‘자산유동화에 관한 법률’에 의거 금융기관의 부실채권을 매입한 유동화 회사는 이를 투자자에게 판매하게 되며 선순위의 우량한 채권을 매입한 투자자는 채권행사로 해당 물건의 낙찰이나 배당으로서 높은 수익을 창출할 수 있게 됩니다.

NPL 투자

NPL 투자에는 배당투자방법과 유입투자방법 두 가지 방식이 있습니다.

  • 배당투자방법
    • 채권투자자가 채권을 매입 후 경매낙찰 금액에서 배당을 받는 방식입니다. 먼저 채권양수인이 부실 채권을 매입하여 근저당권을 이전받고, 담보물건 (아파트, 빌라, 주거용 오피스텔 등 주거용 부동산)을 경매에 부쳐 경매 낙찰 금액에서 배당을 받습니다.
    • 투자 수익 부분은 채권 구입 가격과 채권 행사 권리 금액 (배당 기일까지 원금 및 이자) 또는 낙찰가와의 차액이며, 해당 배당채권은 낙찰가율이 높고, 담보력이 비교적 충분한 안전한 채권으로 안전한 수익이 보장됩니다.
  • 유입투자방법
    • 채권양수인이 채권을 매입 후 경매 입찰 일에 직접 입찰에 참여하여 낙찰을 받는 방법입니다. 먼저 채권양수인이 부실채권을 매입하여 담보 물건(아파트, 상가, 공장, 토지, 근린 생활 시설 등)을 경매로 진행하여 낙찰받아 채권구입가격과 경매물건 매각가의 양도차익 부분에서 수익이 발생합니다.
    • 유입채권은 낙찰가율이 낮고, 담보력이 높은 채권으로서 채권행사 권리 금액이 낙찰 예상 가격보다 높아서 낙찰(유입)받기에 적합한 채권입니다. 따라서, 유입 투자 방식은 낙찰 경쟁에서 유리하고, 잔금대출을 많이 받을 수 있으며, 낙찰가를 기준으로 양도 소득세가 계산되므로 낙찰 가격에서 채권 매입가격을 뺀 만큼 양도세 혜택을 받게 됩니다.

NPL 매입

NPL 매입 방법에는 채권양수도계약(Loan Sale)방법과 대위변제 방법이 있습니다.

  • 채권양수도계약 (Loan Sale)
    • 부실채권을 매입한 뒤에 (채권양수도 및 근저당권 이전 방식) 근저당권 확보 후 채권자 지위를 넘겨받아 경매 절차를 수행하고 이후 매입한 채권을 재매각할 수 있고, 경매에서 배당을 받거나 경매에 직접 참여하여 (유입)소유권을 취득하는 매입 방식입니다.
    • 론세일 방식으로 거래가 이루어진 경우 등기부등본상 근저당권자가 변경되어 투자자 입장에서는 서류상으로 투자의 안정성이 확보됩니다.
  • 대위변제
    • 대위변제는 제 3자가 채무자를 대신하여 채권을 변제하고 구상권을 취득하게 되어 채권자의 권리를 승계받는 것입니다. 대위변제는 법정 대위변제와 임의 대위변제 두 가지 방법으로 나뉩니다. (하단 참고)

NPL 투자 효과

  • 자금 부담 감소
    • NPL 매입비용이 부족할 경우, 근저당권부 질권설정을 하고 매입 금액의 100%까지 대출을 받을 수 있어 자금부담이 감소합니다.
  • 양도세 절감
    • 근저당채권(NPL)을 매입하여 채권 최고액 범위에서 직접 경매에 입찰하여 소유권 취득 후 매도 시 양도소득세를 절감 할 수 있습니다.
  • 유입 시 낙찰 가능성 증가
    • 해당 물건을 소유하고자 할 경우 채권 행사 권리 금액으로 직접 낙찰받아 유입이 가능하고, 채권 행사 권리 금액이 낙찰 예상가보다 높으면, 높은 가격에 입찰 참여가 가능하므로 일반 경매보다 낙찰 가능성이 증가합니다.